Ako vyrobiť nájomnú zmluvu

Len sa výhradu: v tomto článku sa zameriame práve na zmluvy o obchodnom najímanie priestor, ktorý je riadený Kapitola 35 Občianskeho zákonníka a čiastočne Kapitola 5 zákonníka bývaniaŽe je nájom individuálne bytu. V zákone existuje rozdiel medzi prenájmom zmluvu (ktorý je fyzickou osobou) a prenájom (čo je právnická osoba). Avšak v bežnej reči slovo je používané dobre zavedenou "nájomné". Preto sa v materiáli pre jednoduchosť budeme používať oba termíny - "prenájom" a "prenájom" - za rovnocenné.

dokumenty

V žiadnom prípade neváhajte požiadať prenajímateľa poskytnúť úplný súbor dokumentov:

• cestovný pas;
• nutne osvedčenie o zápise vlastníckych práv k bytu;
• Voliteľné: platené príjmy pre inkaso platieb (aby sa ubezpečil, že nemá žiadny dlh) a výpis z domu ľudí registrovaných na bývanie.

Ak sa majitelia bytu málo, súhlas jedného z nich nestačí, je potrebné získať súhlas všetkých. Asi tri scenáre:

1. Priložiť písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov.
2. Jeden spolumajiteľ uzavrie zmluvu s plnou mocou od druhého.
instagram viewer
3. Pri uzatvorení zmluvy všetci majitelia sú prítomné osobne (v prípade zmluvných štátov, že byt je na prenájom zároveň všetci majitelia).

Od ľudí, ktorí nie sú vlastníkmi, ale registrovaných v skrini, ako to požaduje písomný súhlas. V opačnom prípade sa môžu domáhať svojich práv kedykoľvek, a vy budete musieť naliehavo hľadať nové bývanie.

Vzhľadom k tomu, hovoríme o nájme bytu, potom zamestnávateľa - fyzickej osoby. Z tohto dôvodu je nutné, aby pas. Ak sa chystáte žiť v byte viac ako jeden, potom údaje o pase druhý (tretí, piaty), je tiež potrebné nájomcu.

Zmluva o prenájme nehnuteľného majetku podliehajú štátnej registrácii. S výnimkou dohody uzavreté v čase kratšom ako jeden rok.

čas

Pracovná zmluva môže byť krátkodobé (do jedného roka) a dlhodobé (od jedného do piatich rokov). V prípade, že zmluva o dobe nie je slovo, to je veril, že on bol uväznený na obdobie maximálne piatich rokov. Hlavný rozdiel medzi dlhodobými a krátkodobými zmluvami - podmienkach vysťahovanie.

krátkodobé zmluvy

Majiteľ môže lehotu, počas ktorej môže byť zmluva ukončená stranami vopred. Ak nie je takáto lehota, to nemá právo vysťahovať nájomníkov pred vypršaním zmluvy. Ale na konci tohto obdobia, majiteľ už sa rozhodne pokračovať v prijímaní byt s rovnakými nájomníkmi alebo hľadať iné.

dlhodobá zmluva

Do časti s nájomníkmi vlastníkovi oveľa ťažšie. Po skončení zmluvy prenajímateľ nemôže jednoducho usadiť do bytu pre niekoho iného, ​​pokiaľ nebol informovaný o svojom žiaduce nájomca nie menej ako tri mesiace pred ukončením zmluvy, má sa za to, že zmluva sa automaticky predlžuje o starých podmienky.

V prípade, že majiteľ hovorí, že už nie plánuje odovzdať vlastníctva, nájomníci musia vysťahovať. Ale v tomto prípade naozaj nemôže vziať do bytu najmenej jeden rok, inak predchádzajúca nájomníci majú právo obrátiť sa na súd a odškodnenie dopytu o náhradu škody.

Na rozdiel od prenajímateľa, nájomcu môže vypovedať zmluvu kedykoľvek bez udania dôvodu.

Stav bytu a majetku

Opravy a vylepšenia

Horiace otázku: kto robí opravy? Zvyčajne zmluvy je formulácia, že "po uplynutí nájomnej zmluvy nájomca je povinný vrátiť objekt v rovnakej podobe, v akej bola poskytnutá." Z tohto dôvodu by sa mala zmluva okamžite ukazujú, že je možné zmeniť v byte a čo nie.

Okrem toho, bez súhlasu vlastníka nájomcu nemá právo na rekonštrukciu a modernizáciu priestorov. Napríklad, že oprava nemôže len tak zobrať a búracie vnútorných stien a rozšíriť dvere.

V prípade, že oprava môže byť vykonaná, zmluva musí predpisovať, koľko by sa mala znížiť nájomné. V prípade, že údaj nie je, môže dôjsť k situácii, že vy sám opraví všetko, a majiteľ proste odmietajú uhradiť svoje výdavky.

Všetky opravy a výdavky na ňu - na pleciach nájomcu. To nielen udržuje poriadok v byte, ale tiež je zodpovedný za bezpečnosť majetku.

Prepracovať prenajímateľa by mal robiť, a všetky náklady, ktoré nesú so sebou (ak nie je uvedené inak v zmluve uvedené). V prípade, že prenajímateľ neprejavuje záujem o opravu, ak je to vyžadované, odobratie vlastnosť má právo na:

• samostatne vykonávať generálne opravy, stanovený v zmluve alebo spôsobené naliehavé potreby, a s prenajímateľom pre návratnosť nákladov;
• vyžadujú zodpovedajúce zníženie nájmu;
• požadovať zrušenie zmluvy a náhradu škody.

Keď robíte opravy alebo kúpiť niečo nové vo vyberateľné byte, právne povedané, urobíte vylepšení. Môžu byť oddeliteľné a neoddeliteľné. Napríklad v prípade, že nájomca na svoje náklady nastavte klimatizáciu alebo kúrenie (a prenajímateľ neznížila nájomné a nevzťahuje sa na ich náklady), je oprávnený vziať so sebou.

Technické zhodnotenie, ako nové tapety, bez zaberosh bez kazia vzhľad bytu. Z tohto dôvodu môže nájomca požadovať vrátenie jeho hodnoty po uplynutí doby trvania zmluvy. Ale požiadavka je splnená v prípade, ak je zmluva spresňuje, že prenajímateľ nemal námietky proti tomuto zlepšeniu.

stav objektu

Prenajímateľ musí dať nájomcovi nehnuteľnosti v dobrom stave. To znamená, že ak sa niečo bráni používať byt, prenajímateľ musí opraviť túto príčinu svoje vlastné náklady. Dokonca aj ten, o ktorom nevedel v čase dodania bytu. Napríklad nasťahoval a boli prekvapení, keď zistili, že všetky trubky už dávno zhnilo a umývanie v sprche, je jednoducho nemožné. Prenajímateľ musí vyplniť túto medzeru čo najrýchlejšie a úplne zadarmo. Ak sa tak nestane, môžete buď odstrániť príčinu svojho vlastného a požadovať náhradu alebo odstúpiť od zmluvy.

Varovanie: prenajímateľ musí stanoviť svoje vlastné náklady iba tie nevýhody, že ani on, ani poznáte.

Ak kontrola bytu vidíte, že tam je niečo, čo nefunguje, alebo ste boli varovaní o tom v predstihu, máte pravdu - súhlasiť s takýmto stavom alebo hľadať lepšia voľba.

Tiež právnici odporúčajú, aby okrem dohody, aby akt prijímanie bytov. Ako to je predpísaná podmienka nábytku, inštalatérske, podlahy, okná, a ďalšie veci. Následne to pomôže vyhnúť sa spory o kvalite opravy a nábytku. Samozrejme, že v byte starého sovietskeho nábytku a zariadenia, bez toho by to nemôžete urobiť. Ale majiteľ, obchodník ubytovanie s drahým nábytkom a spotrebičmi, má záujem v tom, že všetok majetok späť je v dobrom stave, takže je možné pripojiť aj fotografie objektu a kontroly potvrdí jeho Náklady. Natural útlm samozrejme brať do úvahy. Ale na obrazovke televízora rozbité nájomca bude musieť zaplatiť.

Dávajte pozor na také veci ako "spoločná zodpovednosť", ak si prenajať byt s niekým klubov. V prípade, že zmluva neurčuje doložku solidárnej zodpovednosti, bude celá zodpovednosť nesie ten, kto uzavrel zmluvu. To znamená, ak váš sused neopatrný, že sa niečo zlomí, a zmluva náboj zaznamenala len vám, a potom musí platiť za vás.

požičať

Zmluva stanovuje ústava, termíny a podmienky platby nájomného. Pokiaľ špecifické inštrukcie o tom žiadna, sa predpokladá, že sú podobné tým, ktoré sa bežne používajú pri prenájme podobnú vlastnosť: V prípade bytu je pevná suma platby vykonáva každý mesiac.

V prípade, že prenajímateľ okamžite požiada, aby sa platby za 2-3 mesiace vopred, alebo zástavy, v zmluve je nutné registrovať.

Dokument tiež by malo byť uvedené, ako často a do akej miery môže prenajímateľ zvýšiť poplatok. V praxi sa zvyčajne pevné nájomné sa každoročne zvyšuje až na 10% pôvodnej hodnoty. Ale to všetko je na uvážení zmluvných strán.

Ak nie je taká doložka o je súčasťou zmluvy, prenajímateľ má stále právo zvýšiť nájomné, ale to môže byť vykonané len raz za rok. Okrem toho musí informovať nájomca vopred písomne. Ak nebol splnený nové podmienky, môže odstúpiť od zmluvy jednostranne.

Nájomca má tiež právo požadovať zníženie nájomného, ​​ak vzhľadom na okolnosti mimo jeho kontroly, podmienky prenajatých priestoroch zhoršila.

dodatočne

Porozprávajte sa s majiteľom o všetkých detailoch. Budete pravdepodobne musieť splniť často. Ten strach o svojho bytu, budete starať o kvalitu ubytovania, takže naučiť sa vyjednávať a dať to všetko ústne dohody v dokumente.

Vzácne, ale to sa stáva nepríjemnú situáciu: niekedy majitelia chceli ísť bez varovania, a to aj v neprítomnosti obyvateľov a niekoľkokrát za mesiac. To je dôvodom k ukončeniu zmluvy s kompenzáciou nákladov nájomcu premiestnenie. Aby sa tomu zabránilo, stačí pridať jeden riadok k dohode o tom, ako často môže vlastník mať objavovať, či už vás varovať o tom v predstihu, je potrebné, a určiť zákaz spontánnych návštev vašich no.

Prečítajte si, ako prenajímateľ platí pre hostí, ku zvieraťu, a túto skutočnosť uviesť v zmluve.

Iba vyjednávanie a ktorým sa všetkými podrobnosťami, ktoré sa deje, obe strany budú môcť žiť bez konfliktov a bez väčších obáv.

Ukončenie zmluvy na súde

Už sme hovorili o tom, že prenajímateľ nie je ľahké časť s nájomcom, dôležitú úlohu podľa typu zmluvy. Ale zamestnávateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ale s jednou podmienkou: musí oznámiť prenajímateľovi svoje túžby po troch mesiacoch písomne.

Niekedy ale súhlasiť v ľudských silách, a na jednej strane je len jedna cesta von - usilovať spravodlivosti súdnou cestou, a ukončiť zmluvu.

Na žiadosť zmluvy prenajímateľom môže byť predčasne ukončený súdom v prípadoch, keď nájomca:

• Používa vlastnosť podstatného porušenia zmluvy, alebo pri opakovanom porušení;
• výrazne zhoršuje vlastnosť;
• viac než dvakrát po sebe nezaplatí nájomné včas;
• Nie je prepracovať majetku v čase určenom v zmluve, ak zmluva oprava je povinnosťou nájomcu.

Prenajímateľ môže vypovedať zmluvu na súde, len ak je písomne ​​požadovať, aby nájomca na odstránenie porušenia.

Na žiadosť zmluvy nájomca lízingu môže byť predčasne ukončený súdom v prípadoch, keď:

• prenajímateľ neposkytuje tovaru či vytvára prekážky pre použitie vlastnosti v plnej výške;
• vlastnosť obsahuje chyby, ktoré neboli stanovené prenajímateľom v zmluve, neboli predtým známe nájomcu a pri kontrole majetku nemohli byť detekované;
• prenajímateľ nedáva väčšie opravy majetku uvedeného v zmluve alebo v primeranej lehote;
• nehnuteľnosť v dôsledku okolností, ktoré sú mimo kontroly nájomcovi v stave nevhodné na použitie.

Pri ukončení nájmu je nájomca povinný vrátiť vlastnosť prenajímateľovi v rovnakom stave, v akom ho dostal, s prihliadnutím k bežnému opotrebovaniu alebo v stave, stanovenej v zmluve.

Záverom považujeme za ďalšie dva dôležité body.

V prípade, že prenajímateľ poskytuje alebo predáva majetok prenajatý, nájomná zmluva sa nezastaví. Inými slovami, keď človek príde a hovorí: "vysťahovať, ja predať byt," - je nezákonné. Zmena vlastníctva nevedie k ukončeniu zmluvy o prenájme obytné priestory.

V prípade potreby môžete zmeniť nájomcovi (nájomcu). To znamená, že v prípade, že zmluva je uzavretá na manžela, a on, napríklad, ide k severnému pólu na dlhú cestu, môžete zmeniť nájomca na svoju ženu s jeho súhlasom. V tomto prípade sa zmluva zostáva rovnaký, rovnaké podmienky, termín stále prúdi, a nemožno obnoviť. Ale to môže zbaviť byrokracie, či existujú nejaké problémy (napríklad, ak máte zrušiť zmluvu alebo niečo zbierať súdnou cestou).