Ako kúpiť byt, ktorý je už na hypotéku

Je možné kúpiť byt, ktorý je už na hypotéku

Na hypotekárne bývanie sa banka zaväzuje - záznam je v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností. Majiteľ nemôže vykonávať transakcie s takýmto bytom bez súhlasu hypotéky: Rosreestr jednoducho neregistruje prevod vlastníctva. To však neznamená, že nemôžete predať alebo kúpiť založenú nehnuteľnosť. Je to len tým, že samotný postup bude o niečo komplikovanejší a dlhší.

Prečo predávať byt, ktorý má hypotéku

Ak byt šiel do banky prostredníctvom súdu, pretože jeho majiteľ je dlžný z úveru, potom ho finančná inštitúcia predá prostredníctvom verejnej dražby. Ak sa vlastník sám rozhodne predať založenú nehnuteľnosť, môže to byť potenciálnym kupujúcim podozrivé. Mať hypotéky existuje povesť otroctva, ktorého okovy sa dajú odhodiť až pri poslednej platbe. Ak človek predá byt, niečo s ním alebo s bytom nie je v poriadku, niektorí sa domnievajú.

V skutočnosti môže existovať milión dôvodov. Majiteľ sa kvôli prírastku do rodiny rozhodol presťahovať za prácou do iného mesta alebo do väčšieho bytu. Manželia sa rozvedú, chcú splácať dlh a deliť sa o peniaze na hypotekárny byt. Dlžník zmenil finančné podmienky, nedokáže sa vyrovnať s pôžičkou a chce ju vrátiť, skôr ako sa situácia stane nenapraviteľnou.

Dôvodom môže byť samozrejme niečo nepríjemné: strecha presakuje, vo vchode je drogový brloh a správcovská spoločnosť zinkasuje toľko peňazí, akoby v zime posypala chodníky krištáľmi Swarovski. Nie ste ale poistení proti takýmto rizikám ani pri kúpe bytu bez hypotéky - stačí skontrolovať všetko.

Teraz v Rusku takmer polovicaPodiel hypotekárnych transakcií s bývaním v Rusku je pomenovaný transakcie s nehnuteľnosťami sa uskutočňujú s účasťou hypotéky. Na trhu teda bude viac bytov s hypotékou.

Je výhodné kúpiť si byt, ktorý je už v hypotéke

Ak banka predá byt dlžníka na verejnej dražbe, možno očakávať výraznú zľavu. Pre finančnú inštitúciu to nie je vedľajšie aktívum, takže sa ho snaží zbaviť jednoduchým vrátením svojho vlastného.

Pri predaji domu majiteľom nemožno očakávať neobvykle priaznivú cenu. Stále sa však môže trochu odhodiť - kvôli zbytočným problémom a motivovať vás ku kúpe bytu s vecným bremenom.

Ako kúpiť byt s hypotékou

Podľa podmienok si môžete kúpiť byt rôznymi spôsobmi.

So splácaním hypotéky počas transakcie

Podmienky: transakcia sa vykonáva so súhlasom banky, v ktorej súčasný vlastník vydal hypotéku; kupujúci kúpi predmet za hotovosť.

Najbezpečnejšia schéma. Chráni všetky strany transakcie: kupujúceho, predávajúceho a banku. Pozrime sa na príklad.

Byt za 3 milióny rubľov je v predaji. Banka dáva súhlas na transakciu a určuje výšku zostávajúceho dlhu - 500 tisíc rubľov. Na výpočty sa používajú dve bunky. Pred podpísaním kúpno-predajnej zmluvy sú v nich vložené peniaze kupujúceho: 500 tisíc v jednej a 2,5 milióna v druhej.

V dokumentoch pre bunky je predpísané, kto a kedy si môže vyzdvihnúť účty. Ak bude podpísaná kúpno-predajná zmluva a prevod vlastníctva bude zaregistrovaný u spoločnosti Rosreestr, banka bude môcť vziať ich 500 tisíc z jednej bunky, predajca - 2,5 milióna z druhej a kupujúci - hypotéka na výber ťarchy. Ak dohoda padne, kupujúci vráti svoje prostriedky a po zvyšok sa nič nezmení.

Finančné prostriedky na pôžičku sa niekedy dajú vložiť nie prostredníctvom bunky, ale priamo do banky, ale do tohto procesu je v každom prípade aktívne zapojená finančná inštitúcia.

S postúpením dlhu

Podmienky: transakcia sa uskutočňuje so súhlasom banky, kupujúci kupuje bývanie na hypotéku od tej istej banky.

Kupujúci podáva banke žiadosť o hypotéku, akoby kupoval akýkoľvek byt. Schvaľovací proces bude podobný a bude trvať približne rovnako dlho. Keďže sa po kúpe stane dlžníkom, finančná inštitúcia skontroluje jeho solventnosť a rozhoduječi je váš klient pripravený ho vidieť.

Tu sa okrem kúpno-predajnej zmluvy uzatvára aj zmluva o postúpení práv na nároky zo starého úveru alebo novej úverovej zmluvy medzi bankou a kupujúcim. Vecné bremeno v Rosreestri sa odstráni a zavedie sa nové so zápisom práv nasledujúceho vlastníka.

Tatiana Trofimenko, popredná právnička, Európska právna služba

Táto schéma je tiež celkom bezpečná.

S predčasným splatením hypotéky na náklady kupujúceho

Podmienky: banka nesúhlasí s predajom bytu, kupuje byt kupujúci za hotovosť. Alebo si kupujúci vezme úver od inej banky.

V takom prípade kupujúci spláca úver. Preto by mal mať po ruke sumu rovnajúcu sa zvyšku dlhu. Zmluvné strany uzatvárajú predbežnú dohodu o predaji a kúpe bytu, podľa ktorej sa peniaze prevádzajú na predávajúceho za účelom uzavretia hypotéky. Potom sa z bytu odstráni ťarcha a potom sa bývanie predá ako nehnuteľnosť bez kolaterálu.

Táto možnosť je pre kupujúceho riskantnejšia, pretože peniaze sa prevádzajú na základe dohody, ktorá nepodlieha registrácii u spoločnosti Rosreestr.

Tatiana Trofimenko, popredná právnička, Európska právna služba

Predajca môže teoreticky odmietnuť registráciu kúpno-predajnej zmluvy so spoločnosťou Rosreestr. Kupujúci z neho bude môcť dostávať peniaze, ale iba súdnou cestou.

Čo treba pamätať

• Môžete si kúpiť byt, ktorý je už v hypotéke.
• Malo by sa to kontrolovať rovnakým spôsobom ako v prípade krytu bez zaťaženia.
• Bezpečnejšie je kúpiť si byt so súhlasom banky a s jeho účasťou.