Ako sa nestať obeťou podvodníkov a neprísť o byt
Rôzne / / April 04, 2023
Tieto tipy vám pomôžu udržať váš majetok v bezpečí a ochrániť vašich starších príbuzných.
Knihu Ernesta Aslanyana „Viem o tebe všetko“ vydalo vydavateľstvo Bombora. Detektív v nej na základe vlastných skúseností a dlhoročnej praxe zdieľa metódy ochrany života a informácií. Uverejňujeme úryvok z piatej kapitoly o tom, ako nenapadnúť podvodníkom pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti.
Čierni makléri
Zobudil som sa na hrkálku v kľúčovej dierke. Niekto sa pokúsil vylomiť dvere. Chystal som sa zavolať políciu a zároveň som hľadal niečo po ruke, čím by som sa bránil. Ale na prahu sa objavila asi 50-ročná žena. Obchodným spôsobom otvorila kľúčom dvere a začala si vyzúvať topánky. Vyšiel som na chodbu - moje oči boli asi päť rubľov od prekvapenia. „Vy ste Alexander? pýta sa. - Veľmi pekné. Volám sa Elena Pavlovna, teraz tu budem žiť. Bol som úplne bezradný: „V akom zmysle? - Tým najpriamejším spôsobom. Mám aj dokument,“ a ukázala mi papier o spoločnom vlastníctve. V tomto momente mi to, čo sa deje, začalo pripomínať nejaký hlúpy film. Prečítal som si toto písanie. Potom znova. A ďalej. Všetko bolo správne. Moskva, Novoostapovskaya ulica, 6. Môj byt.
Klient, vážený muž, majiteľ poradenskej spoločnosti, sedel predo mnou na stoličke a rozprával tento príbeh, dusil sa rozhorčením.
„Myslel som si, že ide o nejaký omyl. S bývalou manželkou vlastníme byt. Teraz ani nie je v krajine - odišla služobne na šesť mesiacov do Rakúska. Nechystala sa predať svoj podiel – no, to je sto percent! Hlavne bez varovania!
Pred pár rokmi on a jeho manželka rozísť sa, ale zachoval si dobrý vzťah a veľký priestranný byt blízko centra, pre dvoch. Ako sa hovorí, nič nenaznačovalo problémy. Ale potom Alexander zavolal svoju manželku a nepáčilo sa mu, čo počul.
Pred piatimi mesiacmi si zobrala úver zabezpečený nehnuteľnosťou a pravidelne splácala úroky. No v deň ďalšej výplaty jej z nejakého dôvodu oznámili, že pôžičku nezaplatila načas, a preto bol byt prevedený na scudzovaciu spoločnosť. Tu je zmluva, tu je rozhodnutie súdu. Kým manželka spanikárila a neodvážila sa to povedať bývalému manželovi v nádeji, že sa všetko nejako vyrieši, do bytu sa už nasťahovali ľudia.
"A ty si myslíš, že toto je koniec?" pokračoval. „Na druhý deň sa objavilo viac obyvateľov. Štyria nejakí športovci, ktorí si so sebou priniesli niekoľko kufrov a toľko športového náradia, akoby si išli v byte otvárať telocvičňu. Neustále kričali, zhadzovali činky, okupovali kúpeľňu na 3 hodiny. Samozrejme, prvá vec, do ktorej som išiel právnik. Ale pozrel sa do papierov a povedal, že všetko je legálne. Ako sa to stalo? Bolo potrebné niečo urgentne rozhodnúť, rozumiete, v takom prostredí je absolútne nemožné žiť. Pokúsil som sa nadviazať kontakt - požiadal som, aby som bol tichší. Na čo hneď dostal ponuku na výmenu bytu: „Vidíš, ťažko spolu vychádzame. Ste seriózny človek, tiež vám nechceme spôsobiť nepríjemnosti, preto nájdime možnosť, ktorá bude vyhovovať každému.“
Klient si položil hlavu do dlaní a unavene si pretrel oči.
"Úprimne, nechcel som predať byt, ktorý bol nedávno zrekonštruovaný, no bol som zvedavý, čo ponúknu. A viete čo – hneď mali kupca, ktorý je pripravený zaplatiť 20 miliónov. Vzhľadom na to, že byt stojí 25. "Ale súrne," hovoria. A nárokujú si nie na 25% agentúrnej provízie, ako by to malo byť podľa podkladov, ale na všetkých 50%. Samozrejme, že som odmietol. Ale potom sa životné podmienky stali ešte neznesiteľnejšími. Vo všeobecnosti som v panike. Neviem čo robiť. Právnici ani polícia corpus delicti nevidia. Jedna nádej pre teba...
Nech už situácia vyzerá akokoľvek absurdne, denne sa s ňou stretávajú desiatky ľudí. Môj klient bol obeťou čiernych realitných maklérov.
Všetko sa deje podľa dobre zavedenej schémy: kupujú si minimálny podiel obytnej plochy a osídľujú takzvaných „profesionálnych susedov“: bezdomovcov, športovcov, majiteľov mačiek – tých, s ktorými je nepohodlné bývať.
„Susedia“ dostávajú mzdu za každý deň prežitia v byte a čím je tento deň neznesiteľnejší, tým lepšie.
Naschvál chodia nahí, môžu urobiť škandál, opiť sa, otvoriť okná v -25, odstrániť záchod, vraj na opravu. Nič z toho nie je trestný čin POLÍCIA nebudeš žiadať. Ale po nejakom čase je majiteľ bytu jednoducho pripravený vyliezť na stenu z takého neporiadku. Vtedy „susedia“ ponúkajú výmenu. Čudné, nevhodné. Ale človek privedený do úplného emocionálneho vyčerpania môže vykonať akúkoľvek nelogickú činnosť, len aby sa zbavil zdroja stresu.
Zdalo by sa, že keďže o takýchto schémach každý vie, mala by zasiahnuť polícia. Ale také jednoduché to nie je. V občianskoprávnych vzťahoch, ak sa čisto zákonne všetko robí správne, je veľmi ťažké dokázať, že ide o podvod.
A predsa sa dá niečo urobiť.
S klientom sme sa rozhodli zabezpečiť, aby bola zmluva o vydedení vyhlásená za neplatnú. Bývalá manželka mala totiž všetky kontroly platieb za úver, korešpondencia s konateľmi, výpisy z účtu - to je prakticky záruka, že bude možné preukázať správnosť. Preto si vždy všetky papieriky odložte – jedného dňa sa môžu hodiť.
Veriteľská spoločnosť trvala na tom, že žiadne peniaze nedostala a všetko prebehlo podľa zákona. Ak však bola situácia s ukončením zmluvy zmanipulovaná, potom je to už článok 159 časť 4 Trestného zákona Ruskej federácie - „Podvod, spáchané organizovanou skupinou alebo v obzvlášť veľkom rozsahu, alebo majúce za následok odňatie práva občana na bývanie priestory." Mimochodom, až 10 rokov väzenia.
Vďaka tomu sa nám podarilo dokázať, že platba bola vykonaná načas a to, že sa údajne nedostala veriteľskej spoločnosti, vôbec nie je chybou bývalej manželky klienta. Súd označil transakciu za neplatnú, byt sa vrátil majiteľom a proti podvodníkom sa začalo trestné stíhanie. Ale ich osud už nie je našou históriou.
Ako sa nestať obeťou podvodu
Kúpa/predaj spoločného majetku
Kto najčastejšie vlastní akcie nehnuteľností? Manželia alebo príbuzní. Predstavte si: manžel, manželka, ťažký rozvodového konania. Nie vždy sa dá zachovať zdravý rozum. Mnohí pôsobia na emócie: vášne vrú, riady sa lámu, smäd po pomste kypí. A samozrejme, že sa chcem zbaviť majetku, síce za babku, ale keby len tak, aby som s bývalým manželom pretrhol všetky väzby. A nakoniec si zničiť život.
Ak je tento popis podobný vašej životnej situácii, prvá vec, ktorú musíte urobiť, je kontaktovať bývalého akcionára. Zanechajte emócie a nepriateľstvo, sústreďte sa na ochranu svojich záujmov. Áno, musíte na chvíľu „tlačiť“ hrdosť. Ale toto je najkratšia cesta, ako nechať podvodníkov vo vzduchu.
Samozrejme, je nepravdepodobné, že by osoba, ktorá vás úmyselne priviedla do takejto pasce, ochotne pomohla. Jedna vec sú však vášne a druhá Trestný zákon.
Pri predaji podielu bytu musí vlastník zo zákona v prvom rade ponúknuť kúpu inému vlastníkovi. A nie slovami, ale písmom. Ak nie je odpoveď, ponúknite znova. A iba ak je odpoveď negatívna alebo na druhýkrát nereaguje na ponuku, môžete predávať. Regulačným rámcom je článok 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Ak sa vo vašej hlave objavila myšlienka: „No, môžete zvýšiť cenu, potom osoba určite odmietne,“ nie, je to nemožné. Ak je vaša suma neadekvátna vo vzťahu k trhu, nezávislé preskúmanie to ukáže a transakcia bude vyhlásená za neplatnú.
Nie každý o tom vie.Práve neznalosť práv a povinností vedie ľudí často do neprehľadných a problematických situácií.
Ale vopred varovaný je predpažený.
Ukazuje sa, že v prípade predaja podielu na majetku nie je všetko také desivé. Zásobíme sa trpezlivosťou, dobrým právnikom a hľadáme spravodlivosť. Oveľa ťažšie je, ak spoluvlastník svoj podiel nepredal, ale vydal darovacia zmluva. Druhého vlastníka na to netreba upozorňovať. Jedinou možnosťou, ako získať späť bývanie, je v tomto prípade dokázať, že transakcia je fiktívna.
Ako nekúpiť "čierny" byt
- Spolupracujte len s dôveryhodnými realitnými maklérmi. Vyberajte cez priateľov, známych a ich známych, hľadajte recenzie na internete.
- Starostlivo si preštudujte a dvakrát skontrolujte všetky dokumenty. Samotná zmluva, osvedčenia o zápise práva na bývanie, darovacie zmluvy, kúpno-predajné zmluvy, osvedčenia o práve dedičstvo, rozhodnutia a uznesenia súdu, údaje z cestovného pasu.
- Zistite, či predajcovia majú neplnoleté deti a kde ich prepúšťajú. Ide o jednu z najčastejších chýb – dieťa predsa nemôže oficiálne zostať bez bydliska. Ak sa o tom dozvedia opatrovnícke orgány, zapíšu to na poslednom mieste registrácie – teda vo vašom byte.
- Skontrolujte pravosť generálnej plnej moci, ak sa transakcia vykonáva na jej základe. To je tiež bežná pasca. Uistite sa, že splnomocnenie je skutočné a hlavne, že v čase transakcie neskončilo. Ak to chcete urobiť, môžete sa obrátiť na notára, ktorý vydal takéto splnomocnenie.
Existujú úskalia.
Po prvé, byt môže byť zaregistrovaný pre neschopnú osobu: duševne chorú osobu, starého muža s demenciou. Zneplatniť takéto splnomocnenie je jednoduché, čo automaticky znamená, že transakcia bola vykonaná nezákonne.
Po druhé, môže ísť o podvod. Jedna osoba vydá plnú moc druhej osobe a potom ju odvolá. Od prvého kúpite byt prostredníctvom splnomocnenia, potom druhý, už na súde, zruší vašu kúpno-predajnú transakciu. Podľa dokladov sa byt stane jeho vlastníctvom, no peniaze vám už nikto nevráti. Nie, súd samozrejme zaviaže "predávajúceho" zaplatiť vám celú sumu, ale ak nemá peniaze na účtoch, maximálne sa dá odpísať percentá z jeho mzdy vo váš prospech.. A to môže trvať roky. Povedzme 10 000 rubľov mesačne – čo myslíte, ako skoro celú sumu „spätne dobyjete“?
- Požiadajte o výpis z Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam. Osvedčenie o vlastníctve nie je vždy zárukou legitímnej transakcie. Byt je možné uložiť zatknutie alebo zákaz obchodovania. Informácie o tom, ako aj o právnom vlastníkovi bytu v čase transakcie, vám ukáže výpis z USRR.
- Nekupujte nehnuteľnosť, ak ju majiteľ zdedil a odvtedy neuplynuli tri roky. Počas tohto obdobia si na ňu môžu uplatniť nárok náhle ohlásení príbuzní.
Ako neprísť o vlastný byt
Zdalo by sa, že tu je všetko jednoduché - veď nehnuteľnosť je už vaša. Napriek tomu je dosť obetí od „múdrych mužov“, ktorí poznajú medzery. Preto:
- Generálne splnomocnenie vystavujte len vtedy, keď je to skutočne nevyhnutné. Navyše bez možnosti preradenia na tretie osoby a s obmedzenou dobou platnosti.
- Nikdy nikomu nedávajte originálne dokumenty. Vždy môžete vytvárať kópie a certifikovať ich notár Tieto papiere majú rovnakú platnosť ako originály.
Jednoduchý životný hack
V zákone „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam“ v článku 9 (s. 3, str. 1) je napísané, že informácie o zákaze štátnej registrácie práv možno zapísať do registra bez osobnej účasti držiteľa autorských práv. To znamená, že nikto nič neurobí s vaším vlastníckym právom, ak nie ste osobne prítomní pri transakcii. Môžete teda požiadať Rosreestr o takýto zákaz - a pokojne spať.
Doživotná renta
Pred pár rokmi rozvíril internet príbeh Márie Baťalovej a súdny proces stále prebieha. Postavy: Michail Tsivin a jeho manželka Natalya Drozhzhina sú priatelia rodiny Batalovcov. Maria, dcéra Alexeja Batalova, diagnostikovaná mozgová obrna. Je práceneschopná a bez invalidného vozíka sa nemôže pohybovať. Stará sa o ňu jej matka, manželka zosnulého herca - Gitana Arkadyevna.
Keď Alexey Vladimirovič opustil tento svet, rodina Tsivin-Drozhzhin pokračovala v správe jeho fondu. Organizovali filmové festivaly na pamiatku zosnulých talentov, výstavy, podujatia. A zároveň s jeho dcérou Máriou podpísali dohodu o doživotnej rente, podľa ktorej potom všetok majetok - akcie vo veľkom byte oproti Kremľu, kopejka v centre a ďalšie atraktívne nehnuteľnosti - dostal Oni.
Čo je to doživotná renta
Doživotný prenájom bytu je v zásade veľmi výhodná a dobrá možnosť pre osamelých starých ľudí a zdravotne postihnutých ľudíktorí sa nevedia o seba postarať. Vyzerá to takto: osoba, ktorá potrebuje starostlivosť, si vyberie asistenta pre seba. Nezáleží na tom, kde ho nájde: môže to byť sused, priateľ, známy, akákoľvek osoba, ktorej je pripravený dôverovať. Úlohou asistenta je starať sa o majiteľa bytu, platiť za obecný byt a zároveň platiť mesačné nájomné, kým majiteľ nehnuteľnosti žije alebo kým je zmluva v platnosti. A po smrti majiteľa si tento asistent vezme byt pre seba. Pre mnohých slobodných ľudí je to najlepší spôsob, ako prežiť svoje dni, mesiace či roky.
Výhody dohody o doživotnej rente: obe strany vyhrajú, všetci sú spokojní. Majiteľ bytu dostáva starostlivosť, mesačnú splátku, nerozmýšľa bývanie a komunálne služby. Nakupujú mu jedlo, varia, upratujú – celkovo si zakladajú normálny život. No platiteľom nájomného nakoniec ostáva nehnuteľnosť. Existujú aj nevýhody: ak v zmluve nie je uvedená podmienka miesta bydliska, majiteľ bytu sa môže náhle ocitnúť na ulici. Tento majetok neprejde na dedičov. No pri ukončení zmluvy bude musieť majiteľ vrátiť všetky peniaze, ktoré mu boli vyplatené ako nájomné.
Všetky nevýhody, ktoré som spomenul, nie sú nevýhody. doživotná renta ako také, ale skôr úskalia takejto zmluvy. Takže pri podpisovaní musíte byť veľmi opatrní.
Ak však do prípadu zasiahne útočník, veci nebudú také ružové. Áno, stará sa, plní si všetky povinnosti. „Čo si môžem kúpiť v lekárni, Valentina Ivanovna? Môžete priniesť pomaranče? Dovoľte mi kúpiť vám nové papuče - v týchto už je diera. A zdá sa, že všetko pokračuje ako zvyčajne, Valentina Ivanovna je šťastná. Po 2 až 3 mesiacoch však osoba ponúka podpísanie faktúry za výdavky na domácnosť („Čo sa deje, budeme viesť evidenciu do posledného haliera“), čo je vlastne splnomocnenie na nakladanie nehnuteľnosť. Valentina Ivanovna má 90 rokov - čomu rozumie? Potom podvodník poruší nájomnú zmluvu a dôchodkyňu vysťahuje z jej vlastného domu.
Približne takto prišla rodina Batalovcov nielen o majetok (a celkovo je to asi 100 000 000 rubľov), ale aj o peniaze. Nikto vlastne nechápal, prečo Maria vôbec potrebuje doživotnú rentu – rodina má prostriedky na to, aby si najala zdravotnú sestru a jej matka Gitana Arkadyevna sa o ňu vždy starala.
Ale ukázalo sa, ako sa to stalo. Nakoniec sa o situáciu začala zaujímať prokuratúra a v záujme Mary otvorila prípad.
V určitom momente sme sa pridali a začali tento príbeh rozmotávať kúsok po kúsku. Dokázali, že manželia Drozhzhina-Tsivin neplatili žiadne nájomné - nemali ani jeden skontrolovať, ani jeden výpis s potvrdením. Ale náklady podvodníkov zahŕňali prémiovú kozmetiku, účty v reštauráciách, drahé produkty a vína. Všetko, na čo človek s detskou mozgovou obrnou jednoducho nemíňa peniaze. Mária si lieky kupovala sama. Ďalej viac. Títo „Fox Alice a Cat Basilio“ našli niekoľko ďalších bytov: Michail Tsivin má sedem, Natalya Drozhzhina desať. Dobré pre dôchodcov? A všetky, samozrejme, dostali na základe zmlúv na doživotnú rentu, scenár sa opakoval znova a znova.
Konanie trvalo viac ako rok, Drozhzhina podala odpor, súd zrušil nájomnú zmluvu a vrátil majetok Batalovcom a dokonca sa rozhodol zaplatiť im finančnú náhradu. Na puzdre je dosť pohybu na celý román. Stále však nepadlo hlavné rozhodnutie - pôjdu manželia podvodníci do väzenia? A napokon, mohli si poradiť hneď na začiatku dohodou o urovnaní, kým nezazneli veľké slová „väzenie“, „článok 159 Trestného zákona Ruskej federácie“ a iné hrôzy. Vybrali si však cestu najväčšieho odporu.
Čo robiť, aby ste sa nedostali do rovnakej situácie
Obeťami takýchto podvodných schém sú zvyčajne sociálne zraniteľní ľudia: duševne chorí, náchylní k závislosti, invalidi či starodôchodcovia, o ktorých sa nemá kto postarať. Osamelému človeku bez konexií a veľkých peňazí je ťažké dokázať svoj prípad na súde a vrátiť právo na majetok.
Podvodníci musia odniekiaľ získať informáciu, že vraj v dome č. 48 býva starý pán, nie sú tam deti a vnúčatá, len jeho byt – „treba zobrať“.
Tu sú tri možnosti.
- Informácie najčastejšie „unikajú“ bezohľadným sociálnym pracovníkom. Napríklad na oddelení sociálneho zabezpečenia je osobe so zdravotným postihnutím pridelený asistent. Pravidelne prichádza k nemu domov, robí, čo potrebuje. A zároveň sa pýta - čo a ako, či existujú príbuzní, „aký nádherný byt máte“. Akonáhle si uvedomí, že tento postihnutý je vhodnou obeťou, informácie sa dostanú k podvodníkom. Samozrejme, nie všetci sociálni pracovníci sú takí. Vždy si však treba dávať pozor.
- Niekedy sa samotní útočníci zapájajú do pátrania: sledujú napríklad starého muža - navštevujú ho jeho príbuzní? Skúmajú vchodové dvere, okná a balkón – ak sú staré a ošarpané, tak ten človek nemá peniaze na opravu, alebo aspoň niekoho, kto by mu pomohol. Po identifikácii obete sa podvodníci zavďačia - môžu sa predstaviť dobrovoľníkov, dobrí susedia. A potom sa rozhovor nenápadne zvrtne na doživotnú rentu.
- Podvodníci často zapájajú do prípadu notárov. Predpokladajme, že votrelec sa ožení s jedným alkoholikom. Spájkuje ho ešte viac a potom na seba kreslí darovacej zmluvy za byt. Normálny notár by si hneď všimol, že prípad je nečistý. Ich úlohou je pri podpise dôležitého dokumentu vyhodnotiť primeranosť osoby a potvrdiť oprávnenosť transakcie. Niektorí sa ale za istý poplatok stanú veľmi nepozornými a „nevšimnú si“ samozrejmé veci.
Ak máte príbuzného, ktorý by sa hypoteticky mohol stať obeťou takýchto podvodníkov (starší, nevládny a vlastniaci byt), chráňte ho. Najmä ak s ním nemôžete byť v kontakte 24 hodín denne, 7 dní v týždni, žijete v inom meste a on je dlho sám.
Aké opatrenia je potrebné prijať:
- Zaviesť zákaz registrácie transakcií s bytom bez osobnej účasti vlastníka. Ako som povedal, na tento účel musíte napísať žiadosť na Rosreestr. Môžete to urobiť v ktoromkoľvek MFC alebo vo svojom účte na webovej stránke Rosreestr. rosreestr.ru (ak máte digitálny podpis). Potom už túto nehnuteľnosť nebude môcť nikto predať, darovať, dať do hypotéky alebo prenajať, okrem samotného majiteľa. Aj s notársky overenou plnou mocou, ktorá je obzvlášť cenná. Zákaz je možné nastaviť na akýkoľvek nehnuteľný objekt - byt, izba, garáž, pozemok. Rovnakým spôsobom je možné obmedziť možnosť transakcie za podiel na majetku – nie je potrebné vlastniť celý majetok bez podielu.
- Obmedzte kapacitu staršieho človeka. Ak váš starý otec nedokáže adekvátne vnímať realitu a vo všeobecnosti zle rozumie tomu, čo sa deje, dajte mu uznať obmedzenú spôsobilosť na právne úkony – súdnou cestou. Bezpodmienečne treba vykonať súdno-psychiatrické vyšetrenie, podľa jeho výsledkov sudca posúdi stupeň mentálne zdravie osoba. V prípade obmedzenia spôsobilosti na právne úkony sú všetky práva vyhradené, ale všetky závažné obchody (aj s nehnuteľnosťami) bude môcť robiť len s písomným súhlasom správcu. Ustanovuje ho súd alebo opatrovnícky orgán.
- Rozdeľte nehnuteľnosť na podiely - nechajte vy alebo inú blízku a dôveryhodnú osobu vlastniť nejakú podmienenú časť. Na ochranu pred nelegálnym predajom stačí 1⁄4 bytu prihlásiť na niekoho iného. Podvodník neuzavrie obchod bez súhlasu každého vlastníka. A ak áno, tak sa to dá kľudne uznať ako nelegálne – veď vlastník akcie má predkupné právo na kúpu.
Ak sa vy alebo váš príbuzný stále vedome chystáte podpísať zmluvu o doživotnom dôchodku, uistite sa, že obsahuje:
- Žiť človeka vo svojom vlastnom životnom priestore, aby ho nebolo možné vyhodiť na ulicu.
- Spôsob, akým bude nájomné vypočítané - výška, frekvencia, údaje o účte. Ak peniaze neprídu, takáto dohoda sa dá ľahko vypovedať.
Kniha „Viem o tebe všetko. Ako vidieť cez ľudí a dostať sa z ťažkých situácií s využitím skúseností známeho detektíva“ možno použiť ako učebnicu bezpečnosti. Naučí vás predvídať činy ľudí, vyhýbať sa podvodníkom, trestať bezohľadné výživné a ďalšie.
Kúpte si knihuPrečítajte si tiež📌
- Ako skontrolovať nájomcu na prenájom nehnuteľnosti bez problémov
- Ako si prenajať byt a nestať sa obeťou podvodníkov
- 10 trikov podvodníkov, ktorým prepadnú aj šikovní ľudia