Ako vytvoriť HOA u vás doma
Rôzne / / April 06, 2023
Podrobné pokyny pre vlastníkov, ktorí chcú samostatne spravovať bytový dom.
Čo je HOA a prečo je to potrebné
Združenie vlastníkov bytov (HOA) je nezisková organizácia, ktorá vytvorené na dobu neurčitú spravovať bytový dom, má bankový účet a plombu.
HOA odpovede na jeho údržbu, prevádzku, opravy, ako aj na poskytovanie verejných služieb jeho obyvateľom. Týmito otázkami sa zaoberá predstavenstvo a predseda partnerstva.
Najdôležitejšie otázky sú vyriešené za účasti všetkých obyvateľov. Na valných zhromaždeniach sa napríklad diskutuje o výške povinných platieb, získaní úveru, ročnom pláne opráv majetku a podobne. Rozhodnutie sa považuje za prijaté, ak hlasovali aspoň dve tretiny členov partnerstva.
Po registrácii HOA sa majiteľom otvárajú nové príležitosti: môžete si napríklad prenajať pivnice a získané peniaze investovať do inštalácie CCTV kamier, energeticky efektívnych technológií a nie iba. Alebo si vezmite pôžičku na generálnu opravu, aby ste nečakali, kým sa na účte HOA nahromadí požadovaná suma.
V dome môže byť organizované len jedno partnerstvo. Zároveň môže do partnerstva vstúpiť viacero domov.
Ako sa HOA líši od Trestného zákona a čo si vybrať
Ďalšou, populárnejšou formou správy bytového domu je zapojenie správcovskej spoločnosti (MC). Takže v regióne Moskva teraz 88% bývania stretnúť sa súkromné alebo mestské organizácie, pre 12% - HOA.
Spojené kráľovstvo je obzvlášť dôležité pre nové domy, kde sa obyvatelia ešte nestihli navzájom spoznať. Postupom času, keď sa začne vytvárať spoločenstvo, vlastníci, ak si to želajú, zmenia Trestný zákon na HOA. Partnerstvo však môže najať správcovská spoločnosť ako dodávateľ.
Na rozdiel od HOA je Spojené kráľovstvo komerčnou organizáciou.
Jej činnosť je licencovaná a je určená náplň práce zmluvy až päť rokov. Správcovská spoločnosť buď samostatne obsluhuje dom, alebo priťahuje iné spoločnosti. A tiež poskytuje vlastníkom bytov (alebo HOA, ak je zmluva uzavretá s partnerstvom) správy o vykonanej práci.
Obe formy riadenia majú svoje výhody aj nevýhody. Výhodou HOA je, že všetci účastníci majú osobný záujem o efektívnu správu domu a môžu si vyberať dodávateľov bez toho, aby mysleli na zisk.
Je tiež jednoduché kontrolovať míňanie prostriedkov partnerstva: má jeden bežný účet pre dom. V dôsledku toho môže každý vlastník, ak je to potrebné, kontrolovať finančné transakcie. Správcovská spoločnosť môže mať na druhej strane účet pre viacero domov naraz, ktoré má v správe.
HOA zároveň vyžaduje od obyvateľov vysokú úroveň sebaorganizácie. Partnerstvo preberá zodpovednosť za všetky inžinierske systémy a ich zástupcov nezávisle komunikovať s dodávateľmi, riešiť s nimi spory a tiež riešiť konflikty medzi nimi vlastníkov. V dome nie sú vždy ľudia, ktorí sa dokážu kompetentne zaoberať týmito problémami.
Spojené kráľovstvo je zároveň organizáciou, ktorá sa spravidla profesionálne venuje manažmentu. Jej zástupcovia už väčšinou majú skúsenosti a kontakty na správnych dodávateľov. Stará sa o všetku komunikáciu s nimi. Ak správcovská spoločnosť nie je dostatočne kvalifikovaná, môže byť zmeniť.
V tejto tabuľke sme zhromaždili hlavné výhody a nevýhody HOA a UK:
HOA | UK | |
klady |
|
|
Mínusy |
|
|
Vo všeobecnosti je dnes riadenie HOA jednoduchšie ako pred niekoľkými rokmi. Za tento čas sa na trhu objavili služby, ktoré dokážu outsourcovať mnohé funkcie, ako je účtovníctvo, organizovanie kontaktného centra, pohotovostná služba.
Takže predseda HOA nebude musieť nezávisle reagovať na žiadosti obyvateľov, ak im prasklo potrubie. Dokonca aj schôdze vlastníkov s hlasovaním sa môžu konať na diaľku.
Najlepšou možnosťou môže byť schéma, v ktorej HOA najme správcovskú spoločnosť ako dodávateľa. Tým sa spoja výhody dvoch foriem domáceho ovládania. Správcovská spoločnosť sa zároveň stáva „službou“ a nebude „nad“ vlastníkmi, ale v rovnocennom horizontálnom partnerstve s HOA.
Ako vytvoriť HOA
Ak ste iniciátorom, je dôležité komunikovať s obyvateľmi, pochopiť, či chcú zmeny, hovoriť o vlastnostiach práce HOA. Zvyčajne domy už majú všeobecné chaty v WhatsApp alebo Telegram - v nich môžete posúdiť náladu svojich susedov, nájsť tých, ktorí podporia váš nápad.
Vypočítajte si náklady na prevádzku domu
Ak uvidíte kladnú odozvu, môžete pristúpiť k výpočtu výdavkov. Je potrebné pochopiť, aké inžinierske systémy sú v dome, akí majstri sú potrební na ich údržbu, koľko ich služby stoja, čo je potrebné oprava teraz.
Budete potrebovať výťah, pohotovostné a dispečerské služby, účtovníctvo, domovníkov, inštalatérov, elektrikárov, inžinierov. Tí istí špecialisti skontrolujú dom predtým, ako ho MC odovzdá vášmu HOA.
Ako už bolo spomenuté vyššie, dnes je možné väčšinu služieb outsourcovať.
Je to jednoduchšie a lacnejšie, pretože nemusíte míňať peniaze na udržanie ľudí v štáte a organizovať proces sami. Navyše je takto jednoduchšie napojiť brigádnikov – napríklad ak je v zime veľa snehu a treba viac domovníkov. Na trhu sú služby, ktoré sa o všetky tieto záležitosti dokážu postarať, napr. Gorserv.
Okrem toho môže HOA prepojiť mobilnú aplikáciu rezidenta a zjednodušiť komunikáciu s vlastníkmi. V ňom môžete prijímať žiadosti, vykonávať prieskumy verejnej mienky, zadávať reklamy a prijímať údaje z počítadiel. Tá okrem iného umožní upustiť od papierových kópií potvrdení - majitelia bytov budú môcť platiť účty online. V priemere stojí takýto program 3–10 rubľov na byt mesačne.
Nakoniec môžete do svojich výpočtov zahrnúť náklady poistná zmluva zodpovednosť vlastníkov bytov za škodu spôsobenú na majetku tretích osôb. To znamená, že ak niektorý z obyvateľov zatopí cudzí byt alebo niekomu zahorí elektrické vedenie, náklady na opravu budú hradiť poistenie.
Vytvorte iniciatívnu skupinu
Pomôže to prilákať čo najviac majiteľov k vytvoreniu HOA. Požiadavky na počet osôb v nej a povinnosti jej členov zákon neupresňuje.
Zvyčajne skupina pomáha pri organizácii schôdze, informuje vlastníkov o jej konaní a vyberá kandidátov na zodpovedné osoby. Jeho členovia sa tiež môžu prechádzať po bytoch a rozprávať sa o výhodách HOA obyvateľom. Takýchto pomocníkov nájdete v už spomínaných chatoch doma.
Pripravte návrh charty HOA
Charta partnerstva je hlavným zakladajúcim dokumentom, ktorý upravuje aktivity organizácie. Prijíma sa ihneď po rozhodnutí o vytvorení HOA na valnom zhromaždení vlastníkov. Je lepšie pripraviť predbežnú verziu. Vzor takéhoto dokumentu nájdete na internete.
Stanovy musia obsahovať nasledovné: informácie:
- Umiestnenie HOA. Dosť naznačiť vyrovnanie (podľa článku 54 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
- Predmet a účel jeho činnosti.
- Postup pri vzniku a zániku členstva v HOA.
- Zloženie a pôsobnosť riadiacich orgánov partnerstva, revíznej komisie, postup ich rozhodovania.
- Iné informácie, ktoré nie sú v rozpore so zákonom. Napríklad spôsob, ako informovať obyvateľov o valných zhromaždeniach a výsledkoch práce HOA. Môžete tiež určiť, že predsedu volia vlastníci na valnom zhromaždení alebo len členovia predstavenstva zo svojho zloženia.
Dôležitý bod: v charte je potrebné použiť nielen názov HOA, ale aj TSN - partnerstvo vlastníkov nehnuteľností. Tento pojem nie je z bytového zákona, ale z Občiansky zákonník Ruskej federácie, a práve na neho sa riadi daňová inšpekcia.
TSN je relatívne mladá organizačná a právna forma správy nehnuteľností, ktorá zastrešuje nielen bytové domy, ale najmä záhradkárske zväzy.
Tu je variant znenia charty: „Partnerstvo je nezisková spoločnosť organizácia založená formou spoločenstva vlastníkov nehnuteľností, formou spoločenstva majitelia domov“.
Zorganizujte schôdzu vlastníkov
Konečné rozhodnutie o vytvorení obyvateľov HOA súhlasiť na valnom zhromaždení. Iniciátor to musí majiteľom oznámiť 10 dní pred podujatím. Každý musí poslať objednaný list alebo podať výpoveď osobne pod podpisom. Okrem toho sa oplatí uverejňovať oznámenia v dome a písať o stretnutí niekoľkokrát vo všeobecnom rozhovore WhatsApp alebo Telegram.
Toto nie je uvedené v zákone, ale pomôže to vyhnúť sa nárokom obyvateľov v budúcnosti.
Na prvom valnom zhromaždení sa najprv zvolí tajomník, ktorý bude protokolna konci podujatia. Potom diskutujú o tom, prečo je partnerstvo potrebné, ako sa zariadi správa domu a ako sa zmenia tarify. Na tom istom stretnutí sa zvyčajne prijíma charta HOA. Budete potrebovať aj sčítaciu komisiu, ktorá spočíta hlasy. Prísne požiadavky na to Nie.
Na usporiadanie stretnutia Môcť v dennej, externej a externej forme. V každom prípade budú musieť obyvatelia domu hlasovať písomne vyplnením hlasovacích lístkov. Majitelia v nich uvádzajú svoje celé meno, údaje o pase, adresu, číslo izby, jej oblasť, zdieľam vo vlastníckom práve rozhodnutia o každej otázke („za“, „proti“, „zdržal sa“) uviesť dátum, podpis a odpis.
- V osobnej forme sa majitelia zhromažďujú na jednom mieste, aby prediskutovali aktuálne problémy a hlasovali.
- V prípade neprítomnosti obyvatelia posielajú vyplnené hlasovacie lístky alebo ich odkazujú na konkrétny dátum na adresu uvedenú v oznámení.
- Forma na čiastočný úväzok poskytuje možnosť osobného prerokovania programu a rozhodovania o kľúčových otázkach a hlasovania v neprítomnosti.
Stretnutie môžete uskutočniť aj online – s pomocou špeciálnych služieb. Napríklad, GIS bývanie a komunálne služby. Na pozvanie všetkých obyvateľov domu do nej budete potrebovať register vlastníkov. Môžete si ho vyžiadať z Veľkej Británie. Ak spoločnosť odmietne poskytnúť informácie, môžete sa obrátiť na súd - je však jednoduchšie objednať si register od služieb, ako je Register.net.
Je dôležité, aby protokol po stretnutí podpísali všetci obyvatelia, ktorí sa vyslovili za vytvorenie HOA, - nie menej 50% z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov + 1 hlas.
Vyberte si predstavenstvo a predsedu
Zvyčajne hneď po rozhodnutí o vytvorení HOA na tom istom valnom zhromaždení vlastníci väčšinou zvolia predstavenstvo a predsedu. Členovia rady môžu tiež sami rozhodnúť o tom, kto prevezme vedenie pozíciu, ak je to uvedené v zakladateľskej listine.
Predseda bude rozhodovať o riadení a môže sa stať súčasťou sčítacej komisie spolu s tajomníkom, rada mu bude pomáhať pri realizácii hlavných úloh. Funkčné obdobie predsedu závisí od rozhodnutia vlastníkov.
Ak nie sú členovia HOA spokojní so zodpovednými osobami, môžu ich na novom valnom zhromaždení zmeniť.
Je lepšie zvoliť nepárny počet ľudí na palube - 5 alebo 7 ľudí. Ak je dom malý, stačia tri. V tomto prípade nenastane situácia, keď sa hlasy členov rady rozdelia rovným dielom – napríklad pri výbere predsedu.
Z rozhodnutia obyvateľov môžu byť členom predstavenstva vyplácané odmeny za ich prácu, ale v praxi je to relevantnejšie pre predsedu – najviac času trávi riadením. Výška odmeny určiť vlastníkov na valnom zhromaždení členov HOA. Rada aj predseda môžu zároveň pracovať zadarmo – neexistujú tu žiadne legislatívne obmedzenia.
Potrebná je aj HOA vyberte si revízna komisia spomedzi svojich členov. Títo ľudia aspoň raz ročne kontrolujú finančné aktivity partnerstva a poskytujú obyvateľom stanovisko k výsledkom kontroly. V prípade otázok k dokumentácii sa táto téma nastolí na valnom zhromaždení.
Zaregistrujte HOA na daňovom úrade
HOA registrovaný ako právnická osoba v mieste, kde sa dom nachádza. Dokumenty môžete predložiť aj prostredníctvom „Gosuslugi“. Budete musieť pripojiť žiadosť P11001, pas, kópiu zakladateľskej listiny, zápisnicu zo zasadnutia.
Ak dokumenty predložíte osobne, budete musieť zaplatiť poplatok 4 000 rubľov. Pri elektronickom podaní, nezaplatené.
Pri registrácii partnerstva v aplikácii je dôležité použiť názov TSN - ako je uvedené vyššie, je prevzaté z Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ak sa pokúsite zaregistrovať HOA, daňový úrad vás s najväčšou pravdepodobnosťou odmietne, pretože súčasná legislatíva takúto organizačnú a právnu formu neupravuje.
Bohužiaľ, teraz sú normy občianskeho práva v rozpore s bytovým právom - Kódex bývania Ruskej federácie označuje typ organizácie (HOA), ktorej forma nie je stanovená v Občianskom zákonníku Ruskej federácie.
Podpísať zmluvy s vlastníkmi
Aby sa stali členmi HOA, píšu majitelia, ktorí hlasovali za vytvorenie partnerstva vyhlásenie o vstupe v akejkoľvek forme.
S najväčšou pravdepodobnosťou sa nie všetci obyvatelia budú chcieť stať súčasťou partnerstva. So zvyškom však bude potrebné uzavrieť aj samostatné dohody, pretože v zákone o bývaní Ruskej federácie povedalže platia poplatok za údržbu obydlia a verejné služby v súlade s týmito dokumentmi.
Pre takúto dohodu neexistuje žiadna prísna forma, hlavnou vecou je, že v dokumente sú uvedené povinnosti HOA pri správe domu a vlastníka za včasnú platbu. V prílohe zmluvy je spravidla uvedená výška úhrady za údržbu domu. Môžete pridať podmienky pre jeho indexovanie. Postup pri uzatváraní dohody regulované Občianskeho zákonníka.
Majiteľ bude mať 30 dní na to, aby podpísal dokument alebo vymenoval body, ktoré mu nevyhovovali. Rezident môže zmluvu odmietnuť, ale aj tak musí platiť za služby – so zameraním na sumy z prílohy k zmluve a tarify za zdroje. Tie posledné zriaďuje regionálna energetická komisia.
Prečítajte si tiež🧐
- 5 spôsobov, ako zlepšiť vzťahy so susedmi
- Ako zrekonštruovať byt a nič nepokaziť
- Výhody a nevýhody otvoreného bývania