7 problémov pri kúpe bytu na sekundárnom trhu, ktorým sa dá ľahko vyhnúť

V rôznych zdrojoch nájdete rady, ako zvoliť miesto bývania a developera, vypočítať výšku úveru, niekedy je však prehliadaný samotný proces prípravy samotnej transakcie. A to môže byť najťažšia časť celého nákupu.

Analyzujeme bežné problémy, ktoré môžu nastať, ak k uzavretiu obchodu nepristúpite dostatočne opatrne.

1. Po dokončení transakcie začal byt vyzerať inak

V záverečnej fáze, pred kúpou, sa stretnete s predajcom vo vašom budúcom byte alebo dome. Všetko je v poriadku, ste šťastní a čakáte na presun, predstavte si, ako krásne si naaranžujete riad v kuchyni a zavesíte závesy v obývacej izbe, a do útulného kúta vedľa umiestnite kreslo a lampu zásuvka.

Dohoda sa uzavrie, vbehnete do nového domu a zistíte, že všetky zásuvky boli vytrhnuté koreňmi, odtrhnuté soklové lišty, poškriabané tapety a všetky krásne skrinky a nočné stolíky sú odstránené. Vidíte holé steny a chápete, že vás čakajú opravy a ďalšie výdavky.

Ako zabrániť

V zmluve musí byť ďalej uvedené, čo zostáva nedotknuté po odovzdaní kľúčov a odchode predchádzajúcich majiteľov. Pre ešte väčšiu spoľahlivosť môžete k dokumentu priložiť fotografie bytu v okamihu, keď ste sa rozhodli kúpiť, a podpísať dokumenty s predajcom. V takom prípade, keď dostanete kľúče a vstúpite do bytu, vás nečaká žiadne prekvapenie.

2. Predchádzajúci majiteľ sa neponáhľa s odhlásením

Kúpili ste si byt a naozaj chcete uzavrieť dohodu a čo najskôr sa presťahovať do svojho nového domova. Okrem predajcu to obsahuje zaregistrovaný ešte pár ľudí a bývalý majiteľ nemá čas odhlásiť všetkých z bytu. Súhlasíte s tým, že do mesiaca budú odhlásení. Mesiac alebo dva preukazy, ľudia sa nekontrolujú, predajca nechce byť v kontakte.

Ako zabrániť

Najlepšie je pred kúpou počkať na úplné legálne vydanie bytu. Ak sa ale ponáhľate, nezabudnite v kúpno-predajnej zmluve opraviť dátumy, kedy budú všetci registrovaní v byte vyradení z evidencie.

Ak sa vyskytnú problémy, nemusíte sa báť: cudzincov môžete kedykoľvek prepustiť prostredníctvom súdu. Pomôžu kompetentní právnici.

3. Po podpísaní zmluvy a zložení zálohy predávajúci odmieta predaj

Agónia výberu sa skončila: vybrali ste si byt, ktorý vyhovuje všetkým parametrom, začali ste sa pripravovať na dohodu, buď svojpomocne alebo prostredníctvom obchodník s nehnuteľnosťami požiadali o schválenie hypotéky. A zrazu majiteľ hovorí, že si kúpu bytu rozmyslel. Alebo našiel kupca, ktorý je pripravený ho kúpiť za výhodnejších podmienok: napríklad platí v hotovosti. Ubytovateľ vráti preddavok a doslova pred vami zabuchne dvere.

Ako zabrániť

V predbežnej dohode sa navyše uvádza, že po prijatí zálohy sa za to predávajúci apartmánu zaručuje je vám pridelený a v prípade porušenia podmienok zmluvy vám zálohu nielen vráti, ale aj vyplatí prepadnúť.

Je zrejmé, že situácie môžu byť odlišné a je nemožné zabezpečiť všetko v rámci dohody. Dostanete ale ďalšiu záruku slušnosti svojho predajcu: len málo ľudí chce zaplatiť pokutu.

4. Dohoda je neplatná kvôli zdravotným problémom predávajúceho

Všetky fázy transakcie sú dokončené, nasťahujete sa do nového domu, usadíte sa a zistíte, že sa transakcia ukázala byť neplatné: predávajúci alebo jeden z predávajúcich (ak je viac vlastníkov nehnuteľností) rozhodnutím súdu obmedzenýObčiansky zákonník Ruskej federácie, článok 17. Právna spôsobilosť občana kvôli spôsobilosti na právne úkony duševná porucha. Môžete si predstaviť, aké hrôzy a problémy vás po takýchto správach čakajú.

Ako zabrániť

Aj keď predajca nevzbudí vaše podozrenie, vyzerá skvele a komunikuje adekvátne, nezabudnite si vyžiadať certifikáty od neuropsychiatrického (PND) a narkologického dispenzára (ND). Môže sa vám zdať, že je škaredé alebo nepohodlné požadovať takéto dokumenty, ale údaje z certifikátu sú pri transakciách s nehnuteľnosťami štandardnou požiadavkou. Pamätajte, že musíte predovšetkým vylúčiť všetky osobné riziká, poistiť sa a predvídať všetko.

5. Transakcia je neplatná z dôvodu neadekvátneho stavu jedného z účastníkov

Prídete k dohode, začnete proces podpisovania dokumentov a pochopíte, že predávajúci je silný opitý. Spolu so všetkými účastníkmi sa rozhodnete počkať pár hodín, kým sa spamätá. Po chvíli sa opäť zhromaždíte a podpíšete dokumenty. Hurá, všetko je hotové, dostanete kľúče. Ale po pár týždňoch predávajúci vyhlási, že bol opitý a nič si nepamätá: dohoda je neplatná, musíte vrátiť kľúče a okamžite sa odsťahovať z bytu.

Ako zabrániť

Ak je počas transakcie jeden z účastníkov pod vplyvom látok, ktoré menia vedomie, dá sa to rozpoznaťObčiansky zákonník Ruskej federácie Článok 177. Neplatnosť transakcie uskutočnenej občanom, ktorý nie je schopný pochopiť význam svojich činov alebo ich riadiť neplatný. Aby ste tomu zabránili, venujte pozornosť tomu, či sa správanie predajcu líši od obvyklého - čo ste už pozorovali počas etáp prípravy dohody. Ak pochopíte, že osoba je napríklad opitá, odložte transakciu na iný deň. Aj keď sa to zdá byť veľmi nepohodlné, určite vás to ušetrí od potenciálnych problémov v budúcnosti. Pred dohodou sa poriadne vyspite a neberte nič „pre odvahu“.

6. Predávajúci a kupujúci majú spor kvôli ďalším nákladom

Začali ste obchod, zohľadnili ste rôzne podrobnosti, zaplatili ste za posúdenie a poistenie. A zároveň potrebujete napríklad služby realitnej kancelárie alebo právnika, aby ste do kúpno-predajnej zmluvy doplnili ďalšie body. Alebo prevádzate peniaze prostredníctvom bunky alebo akreditívu. Medzi vami a predajcom vznikne spor o to, kto by mal pokryť tieto náklady.

Ako zabrániť

Dohodnite sa vopred s predajcom, kto a ako bude znášať ďalšie náklady. Najlepšie je napraviť ich po predchádzajúcej dohode: ušetríte si nervy, nezkazíte si vzťah s predajcom a nezatienite radosť z kúpy domu.

7. Spôsob platby nie je vopred dohodnutý

Idete na schôdzku a nosíte peniaze v taške, pretože si myslíte, že vášmu predajcovi sa bude páčiť, keď lepšie vidí peniaze. Počas transakcie sa však ukáže, že chce prijať platbu na účet alebo ju vložiť do bunky. Môže sa stať, že si nemôžete okamžite objednať bunku v banke, pretože v pobočke, kde prebieha vaša transakcia, takáto služba neexistuje alebo sú všetky bunky obsadené. Alebo nemôžete okamžite zistiť, na ktorý účet chcete previesť peniaze, v dôsledku čoho sa transakcia odkladá.

Ako zabrániť

Dohodnite sa vopred s predajcom, ako budú peniaze prevedené počas transakcie: cez bezpečnostnú schránku, akreditív, podmienený účet. Berie sa do úvahy bezpečnejšia a pokojnejšia pre všetky strany bezhotovostné platby. Ak sa chystáte platiť v hotovosti, vopred si premyslite, ako najlepšie a bezpečnejšie to urobiť. Stáva sa, že vrece peňazí sa náhodne stratí na ceste alebo sa nechá na verejnom mieste.

Kontrolný zoznam

Tento krátky kontrolný zoznam vám pomôže uistiť sa, že vám nič neprichádza o nič dôležité pri príprave na veľkú vec, ako je kúpa bytu.

• Berte do úvahy v zmluve a na fotografii zaznamenajte, v akej podobe dostávate bývanie.
• Pred uzavretím kúpnej zmluvy skontrolujte osoby zaregistrované v byte.
• Pri príprave transakcie zvážte všetky riziká uvedené v predbežnej dohode, nie slovami.
• Požiadajte predajcu o informácie z PND a ND.
• Prediskutujte vopred ďalšie náklady.
• Vopred sa rozhodnite o podmienkach vzájomného vyrovnania.
• Zaistite, aby boli všetci účastníci transakcie informovaní o tom, čo sa deje.