7 životných hackov, ktoré ochránia vašu hypotéku pred preplatkami

1. Vyberte si optimálnu dobu pôžičky

Doba hypotekárneho úveru priamo ovplyvňuje výšku preplatkov: s jeho zvýšením sa zvyšuje aj suma, ktorú je potrebné banke za použitie peňazí zaplatiť. To vedie k myšlienke vziať si hypotéku na kratšie obdobie. Je však dôležité správne posúdiť svoju platobnú schopnosť. Ak hypotéku nezaplatíte, výška dlhu sa kvôli penále zvýši. A v niektorých prípadoch môže banka vypovedať zmluvu o pôžičke. Banky však spravidla od prvého dňa omeškania prediskutujú s klientom aktuálnu situáciu. V najhoršom prípade čelíte žalobe s bankou a predaju bytu na zaplatenie dlhu.

Aby ste sa nedostali do ťažkej situácie, je lepšie vziať si hypotéku na obdobie s maržou. Termín by sa mal vypočítať na základe porozumenia pohodlnej finančnej záťaže, aby finančné prostriedky zostali na bežný život a prípadnú vyššiu moc. Mesačné platby by vás nemali nútiť šetriť na základných potrebách: jedlo, oblečenie, rekreácia. Vždy budete mať možnosť splatiť hypotéku v predstihu, pričom znížite výšku preplatkov.

2. Zvýšte svoju prvú splátku

Čím väčšia je suma, ktorú vložíte v počiatočnej fáze, tým menšia bude výška dlhu a preplatkov. Preplatok si môžete vopred vypočítať pomocou špeciálneho vzorca alebo na hypotéke kalkulačka.

Predpokladajme, že plánujete kúpiť byt za 10 miliónov rubľov. Chcete získať hypotéku na 20 rokov a ste pripravení vykonať počiatočnú platbu vo výške 1 milión rubľov. Pri sadzbe 10% ročne bude preplatok za pôžičku viac ako 11,8 milióna rubľov. Ak zvýšite počiatočnú platbu na 3 milióny rubľov, preplatok bude menší - 9,2 milióna rubľov. Ide o predbežný výpočet, presné podmienky hypotéky vám poskytnú v banke.

Prvotnú platbu banka spolu so zamestnanosťou, úrovňou a stabilitou príjmu považuje za potvrdenie platobnej schopnosti klienta. V tomto prípade prvá splátka nepôjde do banky, ale je prevedená na predávajúceho, pričom spolu s pôžičkou tvorí celkovú hodnotu nehnuteľnosti. Niektoré banky ponúkajú hypotéku bez akontácie, ale na to úrok úver môže byť vyšší alebo banka bude požadovať založenie nehnuteľnosti, ktorú už máte nehnuteľnosť.

3. Pozrite sa na hypotekárne programy

Zníženie preplatku na pôžičke je možné pomocou stimulov a dotácií. Môžete napríklad použiť materský kapitál na vytvorenie počiatočnej platby alebo splatenie pôžičky. Tento rok môžete získaťMaterský (rodinný) kapitál 483 tisíc rubľov za narodenie alebo adopciu prvého dieťaťa a 639 tisíc za druhé alebo ďalšie.

Existujú preferenčné programy pre armádu, pre rodiny s deťmi i pre tých, ktorí si chcú kúpiť bývanie na vidieku alebo na Ďalekom východe. Predĺženie do 1. júla 2022Ako získať hypotéku so štátnou podporou vo výške 7%? preferenčná hypotéka: pôžičku je možné poskytnúť so sadzbou až 7% ročne. Maximálna výška pôžičky pre všetky regióny je teraz 3 milióny rubľov.

Hypotéku môžete získať na dokončené alebo rozostavané bývanie. Kúpa bytu vo fáze jamy je lacnejšia, ako keď je dom už skolaudovaný. Je pravda, že do nej nebudete môcť vstúpiť ihneď a možno budete musieť súčasne zhasnúť hypotéku a zaplatiť za prenájom bytu. Vopred si vypočítajte, či je táto možnosť výnosná.

4. Vyberte si pohodlný platobný systém

Hypotéku môžete splatiť diferencovanými alebo anuitnými splátkami. S diferencovaným systémom sa veľkosť platieb postupne znižuje. Najvyššia finančná záťaž padá na prvé roky hypotéky. Pri anuite zostanú platby nezmenené počas celého obdobia pôžičky, ale konečný preplatok za pôžičku bude vyšší.

Môžete si vopred vypočítať mesačné platby do kalkulačka. Predpokladajme, že plánujete vziať si hypotéku na 7 miliónov rubľov na obdobie 20 rokov s 10% ročne. Pri anuite budete musieť zaplatiť 16,2 milióna rubľov, to znamená, že preplatok úrokov dosiahne 9,2 milióna rubľov. V tomto prípade bude mesačná splátka stanovená počas celého obdobia hypotéky - 67,5 tisíc rubľov.

Pri diferencovanom systéme bude potrebné zaplatiť 14 miliónov rubľov, preplatok bude 7 miliónov rubľov. Prvé platby z pôžičky však dosiahnu 88 000 rubľov.

Banky častejšie používajú anuity. Diferencovaný platobný systém je vhodný pre tých, ktorí sa vyznajú vo financiách a môžu platiť v prvých rokoch hypotéky maximálne príspevky na pozadí výdavkov na opravy, nákup nábytku, nájomné bývanie (ak je byt kúpený v rozostavanej budove). Dlžník musí tiež vziať na vedomie, že veľkosť mesačných platieb v rámci diferencovaného systému sa bude neustále meniť, takže plánovanie rodinného rozpočtu bude ťažšie.

5. Uskutočnite platby vopred

Existuje niekoľko možností, ako splatiť hypotéku vopred.

• Znížte dobu pôžičky. Pomáha zvýšiť časť pravidelnej platby, ktorá je zameraná na splatenie istiny, a znížiť podiel na úrokoch.
• Znížte mesačnú platbu. Doba pôžičky zostáva rovnaká a zostatok istiny je rozdelený na toto obdobie. Väčšinu mesačných splátok tvorí akumulovaný úrok a menšiu časť tvorí hlavný dlh.
• Použite kombinovanú možnosť. S jeho pomocou môžete skrátiť dobu splatnosti hypotéky aj výšku platby.

Výhodnejšie je skrátiť dobu pôžičky, pretože v konečnom dôsledku na úrokoch preplatíte menej. Zníženie pravidelnej platby je však bezpečnejšie: ak príjem náhle klesne, bude pre vás jednoduchšie splatiť banku. Najlepšou možnosťou pre mnohých bude kombinovaná schéma. Môžete napríklad zaplatiť určitú sumu vopred, čím sa zníži mesačná splátka, ale potom budete pokračovať v splácaní hypotéky v rovnakej výške ako predtým. Zníži sa tým povinná platba aj doba splácania úveru.

6. Refinancujte hypotéku

Refinancovanie je registrácia novej pôžičky na splatenie starej. Vďaka nemu môžete získať najlepší úrok a tým znížiť veľkosť mesačnej splátky. Táto hra stojí za sviečku, ak je rozdiel v sadzbách aspoň 1%. Niekedy na otvorenie novej pôžičky a splatenie starej pôžičky musíte zaplatiť poistné, notárske služby atď. Po všetkých výpočtoch sa môže ukázať, že je výnosnejšie neuzavrieť novú zmluvu.

V niektorých bankách je napríklad dočasný príplatok k refinančnej úrokovej sadzbe - na obdobie preregistrácie kolaterálu v prospech nového veriteľa. Tento proces môže trvať 2 až 3 mesiace, počas ktorých vám bude naúčtovaná zvýšená platba.

7. Získajte odpočet majetku

Pri kúpe nehnuteľnosti môžete vďaka odpočtu nehnuteľnosti vrátiť až 13% hodnoty. Každá osoba môže jednorazovo požiadať o odpočítanie dane a vzťahuje sa naň limit. Maximálna suma na výpočet daňového odpočtu pri stavbe alebo kúpe nehnuteľnosti je 2 milióny rubľov, aj keď tá vaša mala väčšiu hodnotu. To znamená, že môžete vrátiť 260 tisíc rubľov. Ak ste si kúpili byt za menej ako 2 milióny rubľov, potom môže byť nevyužitý zostatok prevedený na iný objekt.

Rovnako môžete požiadať o odpočítanie dane z úrokov zaplatených na hypotéke. Tu je limit vyšší - 3 milióny rubľov. Odpočet bude 390 tisíc rubľov. V takom prípade nemožno nepoužitý zostatok preniesť na iný objekt.

Celkovo pri nákupe nehnuteľnosti na hypotéku môžete vrátiť až 650 tisíc rubľov. Daňový odpočet je možné vystaviť za predpokladu, že poberáte biely plat a platíte daň z príjmu vo výške 13%. Odpočty nemôžu prekročiť sumu zaplatenej dane z príjmu. Ak ste napríklad do rozpočtu pridali 100 000 rubľov za rok, odpočet nemôže byť vyšší ako táto čiastka. Zostatok sa však môže preniesť do nasledujúceho roka.

V niektorých prípadoch nie je možné vydať zrážku z majetku: napríklad ak bol byt kúpený na úkor materského kapitálu alebo rozpočtových prostriedkov.